По проекту деньги покупателей будут поступать на эскроу-счета: 80% средств раскроют после ввода объекта, оставшиеся 20% — после передачи гостиничному оператору. До привлечения денег застройщик должен заключить договор с оператором из специального реестра. После ввода объект передадут оператору, а договор управления оформят как вещное право, которое следует за собственностью и регистрируется в ЕГРН. Постоянно проживать в апартаментах без договора с управляющей компанией будет запрещено.
По оценкам Nikoliers, лишь порядка 15–20% юнитов в новых объектах получают звёзды. Остальные работают вне гостиничной оболочки и считаются «псевдожильём». Участники рынка разошлись в оценках последствий законопроекта: одни опасаются ограничений для инвесторов и девелоперов, другие считают, что регулирование поможет отделить гостиничный бизнес от продажи псевдожилья.
Партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнёры» Дмитрий Некрестьянов считает, что проект не регулирует привлечение средств для строительства отелей без звёзд и фактически запрещает это. По его мнению, документ ограничивает возможности собственников самостоятельно пользоваться апартаментами или сдавать их, а сменить оператора будет сложно: для этого требуется две трети голосов. Он также выступает против распространения новых правил на существующих собственников с 2030 года.
Генеральный директор «МТЛ–Апарт» Николай Антонов полагает, что покупатели апарт-отелей — профессиональные инвесторы в коммерческую недвижимость, а не дольщики, приобретающие жильё. По его оценке, ограничения на самостоятельное проживание и сдачу сделают такие вложения похожими на инвестиции в ценные бумаги. Антонов опасается, что если закон примут, в 2027 году рынок апарт-отелей может уступить место многособственническим гостиничным объектам.
Заместитель генерального директора сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов поддерживает создание правил, которые заранее определят гостиничный статус объекта, оператора и условия использования недвижимости. Он считает, что реестр поможет отсеять компании без опыта, а гостиницы будут изначально проектировать для соответствующей эксплуатации. При этом, по его мнению, закон должен предусмотреть ответственность оператора, прозрачную отчётность и работающий механизм его замены.
Партнёр Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что новые требования могут снизить привлекательность проектов для девелоперов: в некоторых случаях 80% средств не покроют себестоимость, а остатка затрат и прибыли придётся ждать до раскрытия оставшихся 20%. Требование категории не ниже трёх звёзд повлияет на выбор локаций и форматов. Снижение рисков может привлечь инвесторов, вкладывающихся именно в гостиницы, но запрет на самостоятельное использование способен отпугнуть часть покупателей и замедлить продажи.
Председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов Константин Сторожев также считает, что риски инвесторов снизятся благодаря централизованному управлению. По словам Агапова, ограничения могут сократить спрос со стороны покупателей, которые рассчитывали жить в апартаментах или самостоятельно сдавать их; при этом проекты с единым опытным оператором могут укрепить позиции. Шарыгина отмечает, что собственникам, которые занимаются самосдачей, придётся определиться с дальнейшим использованием недвижимости.